Plataformas como Airbnb e Booking popularizaram um jeito rápido e informal de alugar imóveis por poucos dias, seja para uma viagem de férias, um evento ou um final de semana. Só que essa praticidade esconde uma armadilha comum: muita gente trata o aluguel de temporada como se fosse igual a um aluguel residencial qualquer, quando na verdade a Lei do Inquilinato reserva regras próprias para esse tipo de contrato — e, mais recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu pacificar um ponto que vinha gerando disputas em condomínios de todo o país.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre locação por temporada
A Lei nº 8.245/1991 dedica os artigos 48 a 53 especificamente à locação para temporada, definida como aquela destinada à residência temporária do locatário para fins de lazer, tratamento de saúde, realização de cursos ou outros motivos determinados, com prazo não superior a 90 dias — esteja ou não o imóvel mobiliado. Algumas diferenças em relação ao aluguel residencial comum merecem atenção especial:
- Pagamento antecipado: ao contrário da locação residencial tradicional, a lei permite que o locador exija o pagamento adiantado do aluguel e dos encargos;
- Garantias facultativas: caução, fiança ou seguro-fiança podem ser exigidos, mas de forma cumulativa é vedado usar mais de uma modalidade ao mesmo tempo;
- Imóvel mobiliado: quando há móveis, utensílios e equipamentos, recomenda-se um laudo de vistoria detalhado, descrevendo o estado de cada item — documento essencial para evitar discussões sobre danos ao final da estadia;
- Prorrogação tácita: se, findo o prazo ajustado, o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação, mas agora nas regras da locação residencial comum — com todas as proteções e prazos mais rígidos que isso implica.
Cuidados antes de fechar negócio
Para quem vai alugar um imóvel de temporada, seja como anfitrião ou como hóspede, alguns cuidados simples evitam boa parte dos problemas: colocar por escrito o prazo exato, o valor e a forma de pagamento; fazer (e assinar) a vistoria de entrada com fotos e descrição de eventuais avarias pré-existentes; verificar se o imóvel está regularizado e se o anúncio corresponde à realidade; e, principalmente, checar se o condomínio permite esse tipo de uso — ponto que ganhou um capítulo novo na jurisprudência brasileira.
Airbnb em condomínio: o que mudou com o STJ
Em setembro de 2026, a Segunda Seção do STJ afetou dois recursos especiais (REsp 2.272.537 e REsp 2.272.536) como representativos de controvérsia repetitiva — o Tema 1.443 — justamente para decidir se a simples previsão de “destinação exclusivamente residencial” na convenção de condomínio já é suficiente para impedir locações por curta temporada via plataformas digitais, ou se seria necessária uma proibição expressa e específica sobre esse tipo de aluguel. Enquanto o tema não é julgado em definitivo, o próprio STJ determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos processos individuais e coletivos que discutem a mesma questão.
A orientação que vem se firmando é a de que a cláusula de destinação residencial, mesmo sem mencionar expressamente “Airbnb” ou “locação por temporada”, já é capaz de tornar essa prática incompatível com o condomínio — sobretudo quando há alta rotatividade de hóspedes, circulação frequente de desconhecidos e risco à segurança e ao sossego dos demais moradores. Segundo essa linha, autorizar esse tipo de locação em condomínios que hoje a vedam dependeria de nova deliberação em assembleia, aprovada por quórum qualificado de dois terços dos condôminos.
Na prática, isso significa que tanto o proprietário que pretende disponibilizar seu imóvel em plataformas de hospedagem quanto o condomínio que quer normatizar (ou restringir) essa prática devem redobrar a atenção à convenção condominial e às atas de assembleia, já que o tema está longe de ser apenas um “detalhe de regulamento interno” — pode significar responsabilização, multas e até ações judiciais.
Cada imóvel e cada condomínio têm suas particularidades, e um contrato de temporada mal redigido — ou uma locação feita sem checar as regras do condomínio — pode gerar dor de cabeça tanto para quem aluga quanto para quem se hospeda. A Martarello Advocacia pode ajudar a analisar seu caso, redigir contratos seguros e orientar sobre os limites da locação por temporada. Este artigo tem caráter informativo e não substitui uma consulta jurídica individualizada.