Todo início de ano — e em algumas cidades também no meio do ano, quando vencem parcelas — milhões de proprietários de imóveis recebem o carnê do IPTU sem parar muito para entender como aquele valor foi calculado. Em agosto de 2026, uma decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) trouxe um capítulo importante sobre o tema, ao proibir um critério que várias prefeituras vinham usando para cobrar mais imposto de determinados imóveis: o simples tamanho da área construída.
O que é o IPTU e como ele é calculado
O Imposto Predial e Territorial Urbano está previsto no artigo 32 do Código Tributário Nacional e incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel localizado em zona urbana. É de competência municipal, o que significa que cada prefeitura define suas próprias alíquotas e regras dentro dos limites da Constituição e da lei.
A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel — uma estimativa do valor de mercado, definida pela própria prefeitura a partir de uma planta genérica de valores, que leva em conta fatores como localização, metragem, padrão construtivo e infraestrutura do entorno. Sobre esse valor venal incide a alíquota, que pode ser progressiva conforme autoriza a Emenda Constitucional nº 29/2000: municípios podem cobrar percentuais diferentes de acordo com o valor do imóvel, sua localização e o uso (residencial, comercial, terreno vazio, entre outros).
A decisão do STF: metragem não pode, sozinha, definir a alíquota
O ponto central da controvérsia julgada pelo STF, no Tema de repercussão geral 1.455 (Recurso Extraordinário com Agravo nº 1.593.784), era a prática de algumas leis municipais de fixar alíquotas de IPTU mais altas com base apenas na área do imóvel — ou seja, quanto maior a metragem, maior o percentual do imposto, independentemente do valor venal já refletir esse tamanho.
Em agosto de 2026, o Supremo fixou a seguinte tese: é inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à Emenda Constitucional nº 29/2000, de alíquota de IPTU em razão da área do imóvel. Para o Tribunal, a Constituição autoriza a progressividade do imposto apenas com base no valor do imóvel, na localização e no uso — não na metragem tomada isoladamente como critério para aumentar a alíquota. A metragem até pode, legitimamente, influenciar o valor venal (afinal, imóveis maiores tendem a valer mais), mas não pode ser usada como um gatilho autônomo para cobrar uma alíquota maior sobre esse valor.
Na avaliação dos ministros, permitir esse critério isolado violaria os princípios da capacidade contributiva e da isonomia tributária, já que dois imóveis de mesmo valor de mercado poderiam ser tributados de forma diferente apenas por terem metragens distintas, o que não reflete necessariamente maior capacidade econômica do proprietário.
O que isso significa na prática para quem paga IPTU
Proprietários que moram em municípios cujas leis usam (ou usaram, nos últimos cinco anos) a área do imóvel como critério autônomo para fixar alíquotas de IPTU podem ter pago o imposto a maior de forma indevida. Nesses casos, é possível avaliar:
- a revisão do lançamento do IPTU vigente, questionando a legalidade da alíquota aplicada;
- a possibilidade de pedir a restituição de valores pagos indevidamente nos últimos cinco anos, respeitado o prazo prescricional aplicável a tributos;
- o acompanhamento de eventual regulamentação ou ajuste que o próprio município venha a fazer em sua legislação para se adequar à decisão do STF.
Vale lembrar que cada legislação municipal tem particularidades, e nem toda cidade utiliza (ou utilizava) esse critério de forma inconstitucional — por isso a análise deve ser feita caso a caso, a partir da lei local e do histórico de cobrança do imóvel específico.
Planejamento tributário também vale para o seu imóvel
Além de questionar cobranças indevidas, existe espaço para um planejamento tributário legítimo em relação ao IPTU: verificar se o imóvel se enquadra em alguma isenção ou imunidade prevista em lei (como ocorre, por exemplo, com templos religiosos, por força da Emenda Constitucional nº 116/2022), conferir se a metragem e as características cadastradas pela prefeitura correspondem à realidade do imóvel, e acompanhar prazos de impugnação administrativa sempre que o valor cobrado parecer destoante do mercado.
Como o IPTU é recalculado periodicamente e as regras municipais mudam com frequência, manter uma revisão jurídica atualizada da situação tributária do seu imóvel pode representar uma economia relevante ao longo dos anos. Se você suspeita de cobrança indevida ou quer entender melhor as obrigações tributárias ligadas ao seu patrimônio imobiliário, a Martarello Advocacia pode analisar seu caso e orientar os próximos passos.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de um advogado, essencial para avaliar a legislação municipal aplicável e as particularidades de cada imóvel.