Comprar um imóvel é, para a maioria das pessoas, um dos maiores investimentos de uma vida inteira — e também um dos momentos em que mais erros jurídicos são cometidos por falta de informação. Um dos enganos mais comuns (e mais caros) é acreditar que, depois de assinar a escritura pública no cartório de notas, o imóvel já pertence ao comprador. Não é bem assim.
Escritura e registro não são a mesma coisa
A escritura pública é o instrumento formal que dá validade ao negócio jurídico de compra e venda — exigida por lei para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil). Ela é lavrada no cartório de notas e representa a formalização do acordo entre vendedor e comprador. Até aqui, porém, o que existe é apenas um direito pessoal do comprador de exigir a transferência do bem — ainda não há, tecnicamente, transferência de propriedade.
Quem transfere a propriedade de fato é o registro dessa escritura na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis competente. É o que determina o art. 1.245 do Código Civil: “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. O mesmo artigo, em seu §1º, reforça que, enquanto não se registrar o título, o alienante continua sendo havido como dono do imóvel.
Na prática, isso significa que é juridicamente possível ter uma escritura pública assinada, reconhecida em cartório, e mesmo assim não ser o proprietário legal do imóvel — porque, sem o registro, a propriedade continua em nome do antigo dono perante terceiros e perante a lei.
Por que o registro é tão importante
O sistema registral brasileiro existe justamente para dar segurança e publicidade às transações imobiliárias. Uma vez registrada, a transferência passa a valer contra todos (efeito erga omnes), e qualquer pessoa pode consultar a matrícula do imóvel para saber quem é o verdadeiro proprietário, se existem ônus (hipotecas, penhoras) ou restrições sobre o bem.
Sem esse registro, o comprador fica exposto a riscos reais:
Venda duplicada: nada impede, juridicamente, que um vendedor de má-fé venda o mesmo imóvel a duas pessoas diferentes. Em caso de disputa, prevalece, via de regra, quem primeiro registrar o título — mesmo que não tenha sido o primeiro a comprar.
Penhora por dívidas do antigo dono: se o imóvel ainda consta em nome do vendedor, dívidas e execuções contra ele podem recair sobre o bem, mesmo que o comprador já tenha pago o preço integral.
Dificuldade para revender ou financiar: um imóvel não registrado em nome do comprador dificilmente pode ser vendido com segurança a terceiros, ou usado como garantia em financiamentos, já que o próprio comprador não consegue comprovar formalmente a titularidade.
O que investigar antes de assinar
Antes de fechar negócio, é essencial ir além da conversa com o vendedor e da aparência do imóvel. Vale levantar: a matrícula atualizada do imóvel (emitida há poucos dias, para refletir a situação real); certidões negativas de ônus reais e de ações cíveis, cumuladas com certidões pessoais do vendedor (federal, estadual, trabalhista); e a situação do imóvel perante a prefeitura, incluindo eventual débito de IPTU e regularidade da construção. Cada um desses documentos pode revelar riscos que não aparecem em uma simples visita ao imóvel.
Comprei um imóvel e apareceu outro “dono”: o que fazer?
Situações assim normalmente estão ligadas justamente à ausência de registro — seja porque o próprio comprador nunca completou essa etapa, seja porque descobriu, tarde demais, que o vendedor já havia negociado o imóvel com outra pessoa que registrou primeiro. Nesses casos, a defesa do direito de propriedade pode envolver desde a busca por indenização até ações possessórias ou reivindicatórias, a depender de cada situação concreta.
Comprar um imóvel com segurança não é apenas assinar a escritura: é garantir que o registro seja feito corretamente e que toda a documentação tenha sido analisada antes da assinatura. A Martarello Advocacia pode acompanhar cada etapa da sua compra ou venda de imóvel, desde a análise prévia da documentação até a efetivação do registro. Este artigo tem caráter informativo e não substitui uma consulta jurídica individualizada.