Comprar um imóvel na planta costuma ser visto como uma forma inteligente de investir: preços de lançamento mais baixos, possibilidade de escolher acabamentos e a expectativa de valorização ao longo da obra. Mas esse tipo de negócio também tem particularidades jurídicas importantes, criadas justamente para proteger quem compra — e conhecê-las antes de assinar o contrato faz toda a diferença caso algo saia do combinado.
O que garante a segurança do comprador
A incorporação imobiliária — nome técnico para o empreendimento vendido antes de pronto — é regulada pela Lei nº 4.591/1964. Antes de colocar qualquer unidade à venda, a construtora precisa registrar o chamado memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis, documento que reúne o projeto aprovado, a situação jurídica do terreno e as certidões da incorporadora. É esse registro que permite ao comprador conferir, antes de assinar qualquer coisa, se o empreendimento está regular.
Outro mecanismo relevante é o patrimônio de afetação, previsto na Lei nº 10.931/2004. Quando a incorporadora opta por esse regime, o terreno e tudo o que é arrecadado com as vendas daquele empreendimento específico ficam separados do restante do patrimônio da empresa. Na prática, isso significa que, mesmo que a construtora enfrente dificuldades financeiras ou falência, os recursos daquela obra continuam destinados a terminá-la, reduzindo o risco de o comprador ficar com um imóvel pela metade e sem dinheiro para reaver.
Atraso na entrega: o que a lei permite
É comum que contratos de incorporação prevejam um prazo de tolerância — em geral de 180 dias corridos além da data de entrega combinada — dentro do qual o atraso não gera, por si só, direito a indenização. Esse prazo foi consolidado pela jurisprudência e também está refletido na Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que reorganizou as regras desse tipo de contrato.
Ultrapassado o prazo de tolerância, a construtora entra em mora e o comprador passa a ter direito a compensação pelo atraso — muitas vezes calculada em um percentual mensal sobre os valores já pagos, além da possibilidade de pleitear lucros cessantes (por exemplo, o aluguel que deixou de receber ou que precisou pagar por não poder ocupar o imóvel). Em atrasos muito longos, a lei também autoriza o comprador a desistir do contrato e exigir a devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente.
Desistência do comprador: o que muda
A Lei do Distrato também equilibrou o outro lado da relação: quando é o próprio comprador quem desiste do negócio, sem que a construtora tenha dado causa, a incorporadora pode reter parte dos valores pagos a título de despesas administrativas e comerciais. Esse percentual de retenção costuma ser maior quando o empreendimento tem patrimônio de afetação — justamente porque esse regime exige mais formalidade e controle financeiro da obra. Antes da lei, havia grande insegurança sobre quanto cada parte podia reter ou cobrar; hoje os contratos devem detalhar esses percentuais de forma clara.
Cuidados antes de assinar
- Peça o registro da incorporação e confira se o memorial está depositado no cartório de imóveis competente.
- Verifique se o empreendimento tem patrimônio de afetação constituído.
- Leia com atenção as cláusulas sobre prazo de tolerância, multa por atraso e percentual de retenção em caso de desistência.
- Confirme a situação do terreno (matrícula, ônus, alvará de construção) antes de assinar qualquer proposta.
- Guarde todos os comprovantes de pagamento e a comunicação com a construtora — são essenciais em caso de disputa futura.
Comprar na planta pode ser um excelente negócio, mas a diferença entre uma boa e uma má experiência quase sempre está nos detalhes do contrato. Se você está avaliando a compra de um imóvel na planta ou já enfrenta atraso na entrega da sua unidade, a equipe da Martarello Advocacia pode analisar o contrato e orientar sobre os melhores caminhos para proteger o seu investimento.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a consulta a um advogado para análise individualizada do seu caso.