Alugar ou devolver um imóvel costuma parecer simples até o momento em que surgem dúvidas sobre reajuste do valor, cobrança de reformas na saída ou multa por rescisão antecipada. Boa parte dos conflitos entre locador e locatário poderia ser evitada com atenção a alguns pontos da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que já completa mais de três décadas em vigor, mas continua sendo fonte frequente de dúvidas — e de ações judiciais.
Reajuste do aluguel: o que a lei permite
A Lei do Inquilinato não fixa um índice obrigatório de reajuste — isso é definido livremente pelas partes no contrato, desde que respeitado o intervalo mínimo de doze meses entre uma correção e outra. Índices como IGP-M e IPCA são os mais usados no mercado, mas nada impede a adoção de outro parâmetro, desde que previsto expressamente no contrato. Reajustes fora da periodicidade ou do índice combinado podem ser questionados judicialmente pelo locatário.
Vistoria: a prova que evita boa parte dos conflitos
A vistoria de entrada, feita com laudo detalhado e, idealmente, com registro fotográfico, é o principal instrumento de proteção tanto para quem aluga quanto para quem é dono do imóvel. É esse documento que vai definir, no momento da devolução, o que é desgaste natural do uso regular — e portanto não pode ser cobrado do inquilino — e o que é dano efetivo causado por mau uso.
A própria Lei do Inquilinato estabelece que o locatário deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, “salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”. Isso significa que desgastes como leve desbotamento de tinta pela incidência de luz solar, pequenas marcas de móveis ou sinais de uso cotidiano não geram, por si só, obrigação de repintura ou reparo às custas do inquilino. Já furos excessivos nas paredes, manchas por infiltração causada por mau uso, ou mofo decorrente de falta de ventilação adequada, por exemplo, podem sim ser cobrados do locatário, desde que devidamente comprovados na comparação entre as vistorias de entrada e de saída.
Exigir pintura completa do imóvel na devolução, sem previsão contratual clara e sem comprovação de dano além do uso regular, é uma prática que pode ser questionada judicialmente por abusividade.
Multa por saída antecipada: ela é sempre integral?
Não. O artigo 4º da Lei do Inquilinato determina que, quando o inquilino decide devolver o imóvel antes do fim do prazo contratual, a multa prevista deve ser calculada de forma proporcional ao período que ainda faltava para o término do contrato — e não cobrada de forma integral, mesmo que o contrato tenha previsão de multa cheia. Na prática, quanto mais tempo o inquilino já cumpriu do contrato, menor tende a ser o valor da multa devida.
A própria lei prevê ainda uma hipótese específica de dispensa da multa: quando o inquilino é transferido pelo empregador — público ou privado — para prestar serviço em outra localidade, desde que a transferência seja comprovada e comunicada ao locador por escrito, com antecedência mínima de trinta dias. Nesses casos, a multa rescisória não pode ser exigida.
Cuidados antes de assinar
Antes de fechar um contrato de locação, vale conferir se o valor da multa, o índice de reajuste, as responsabilidades por manutenção e reparos, e as condições de devolução do imóvel estão claramente descritos. Contratos genéricos, copiados de modelos prontos sem adaptação à situação concreta, costumam ser a origem de boa parte dos conflitos que chegam ao Judiciário.
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Este artigo tem caráter informativo e não substitui uma consulta jurídica individualizada. Fale com a Martarello Advocacia para avaliar o seu caso.