Alugar um imóvel parece simples: as partes combinam o valor, assinam o papel e pronto. Mas é justamente a pressa em “assinar logo” que transforma contratos de locação em fonte de conflito — muitas vezes resolvido só na Justiça, meses depois, com prejuízo para locador e locatário. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) já traz regras claras sobre o assunto, mas boa parte delas só funciona se estiver expressamente prevista no contrato. Três pontos, em especial, merecem atenção redobrada antes de qualquer assinatura.
1. Garantia locatícia bem definida
A lei prevê quatro modalidades de garantia que o locador pode exigir do locatário: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37). A regra mais importante — e a que mais gera dúvida — é que apenas uma dessas modalidades pode ser exigida no mesmo contrato. Combinar duas garantias, como pedir fiador e ainda exigir um depósito caução, torna a cláusula nula e, mais do que isso, configura contravenção penal (art. 43, II da Lei 8.245/1991), sujeita a multa ou até prisão simples.
Cada modalidade tem vantagens e limites práticos. A caução em dinheiro é a mais simples e é devolvida corrigida ao final do contrato, mas a lei limita o depósito a, no máximo, três meses de aluguel (art. 38, §2º) — um valor que pode não cobrir uma inadimplência prolongada, já que uma ação de despejo pode levar vários meses para ser concluída. O seguro-fiança costuma oferecer cobertura mais ampla, mas tem custo recorrente (normalmente entre 8% e 15% do valor do aluguel ao ano) e não é devolvido ao locatário. Já o fiador não gera custo direto, mas depende de alguém com patrimônio e renda compatíveis — por isso, está presente em uma parcela menor dos contratos hoje em dia. Não existe modalidade “melhor” em abstrato: existe a mais adequada ao perfil de cada locação, e isso deve ser decidido — e registrado por escrito — antes da assinatura.
2. Índice de reajuste claro desde o início
A Lei do Inquilinato permite que locador e locatário negociem livremente o valor do aluguel e o índice de reajuste (arts. 17, 18 e 85), com apenas uma restrição relevante: o valor não pode ser atrelado a moeda estrangeira, variação cambial ou salário mínimo. Fora isso, cabe às partes escolher o índice — sendo IGP-M e IPCA os mais usados no mercado — e definir a periodicidade do reajuste, normalmente anual.
O problema não está em escolher um índice ou outro, mas em deixar essa definição vaga ou simplesmente ausente do contrato. O IGP-M tende a ser mais volátil, por refletir preços no atacado e a variação cambial, enquanto o IPCA acompanha de forma mais estável o custo de vida do consumidor — a diferença entre os dois pode significar, em determinados períodos, dezenas de pontos percentuais de distância. Quando o contrato não especifica o índice e o percentual de forma explícita, abre-se espaço para divergência de interpretação exatamente no momento em que a confiança entre as partes mais importa: o momento do reajuste.
3. Responsabilidades de manutenção especificadas
A lei já distribui, em linhas gerais, os deveres de cada parte. Ao locador cabe entregar o imóvel em condições de uso e responder por problemas anteriores à locação, além de arcar com despesas extraordinárias de condomínio, como obras estruturais e pintura de fachada (art. 22). Ao locatário cabe devolver o imóvel no estado em que o recebeu, respeitado o desgaste natural do uso, reparar danos causados por si, familiares ou visitantes, e comunicar prontamente ao locador qualquer defeito cuja responsabilidade seja dele (art. 23).
Na prática, porém, é comum surgir dúvida sobre reparos “de fronteira” — um vazamento é desgaste natural ou defeito estrutural? Um eletrodoméstico quebrado é culpa do uso ou já veio com problema? Por isso, o contrato deve detalhar, sempre que possível, quem responde por qual tipo de manutenção, evitando deixar tudo para a interpretação genérica da lei. Vale lembrar ainda que, quando o reparo é de responsabilidade do locador e ele não é feito em tempo razoável, a lei garante ao locatário o direito de pedir abatimento proporcional do aluguel se o conserto urgente ultrapassar dez dias, e até de rescindir o contrato se ultrapassar trinta dias (art. 26) — mais uma razão para que as responsabilidades estejam claras desde o início, e não apenas na hora do problema.
Um contrato de locação bem redigido não é burocracia: é o que define, antes que o conflito apareça, quem responde por cada situação. Isso evita meses de desgaste, discussão e, em muitos casos, processo judicial. A Martarello Advocacia pode revisar ou elaborar o seu contrato de locação, seja como locador ou locatário, adequando cada cláusula à sua situação específica. Entre em contato e agende uma consulta — este artigo tem caráter informativo e não substitui uma análise jurídica individualizada do seu caso.