Herdar a casa dos avós, morar há anos em um terreno sem escritura ou descobrir que a construção nunca foi averbada no cartório são situações mais comuns do que parecem — e que podem travar desde a venda do imóvel até o acesso a financiamento ou a serviços públicos. A boa notícia é que a lei brasileira oferece hoje caminhos relativamente ágeis para regularizar a maior parte dessas pendências, muitas vezes sem precisar entrar com uma ação judicial.
Primeiro passo: entender onde está a irregularidade
Nem toda “pendência” é do mesmo tamanho. Às vezes o problema é simples — uma construção feita e nunca averbada na matrícula, por exemplo, o que impede o proprietário de usar o imóvel como garantia real ou de vendê-lo pelo valor justo. Em outros casos, o imóvel não tem matrícula própria, foi adquirido por documento particular nunca registrado, ou a posse se arrasta por décadas sem nenhum título formal. Reunir a documentação existente — escritura, contratos antigos, certidões, comprovantes de pagamento de IPTU — é sempre o ponto de partida, porque é esse histórico que vai indicar qual via de regularização é cabível.
Usucapião extrajudicial: regularizar direto no cartório
Desde a entrada em vigor do art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), regulamentado pelo Provimento CNJ nº 65/2017, quem preenche os requisitos da usucapião — posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo exigido em lei, conforme a modalidade — pode pedir o reconhecimento diretamente no cartório de registro de imóveis, sem precisar de um processo judicial. O pedido exige uma ata notarial lavrada por tabelião (que documenta a posse e seu histórico), planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e com anuência dos vizinhos confrontantes, além de certidões negativas atualizadas.
Esse caminho só não avança quando há impugnação de algum confrontante, do antigo proprietário ou do poder público que não seja resolvida por conciliação no próprio cartório — hipótese em que o pedido é então encaminhado para a via judicial. Ainda assim, para a maioria dos casos sem litígio, a via extrajudicial costuma ser bem mais rápida do que uma ação de usucapião tradicional.
Reurb: a solução para bairros e loteamentos inteiros
Quando a irregularidade não é de um imóvel isolado, mas de um loteamento, vila ou núcleo urbano inteiro — sem registro, muitas vezes sem infraestrutura regularizada —, a ferramenta prevista pela Lei nº 13.465/2017 é a Reurb (Regularização Fundiária Urbana). Ela se divide em duas modalidades: a Reurb-S, voltada a núcleos de interesse social e ocupados por população de baixa renda, com isenção de custas e emolumentos cartorários; e a Reurb-E, para os demais casos, que pode envolver custos.
O procedimento é conduzido pelo Município, responsável por identificar o núcleo urbano informal, aprovar o projeto de regularização e emitir a Certidão de Regularização Fundiária (CRF). De posse dela, o cartório de registro de imóveis formaliza o registro das unidades, dando a cada morador a titularidade individual do seu lote. A Reurb pode ser pedida pelos próprios moradores, por associações de moradores, pelo loteador ou incorporador responsável, ou ainda pela Defensoria Pública e pelo Ministério Público.
O papel do advogado nesse processo
Independentemente da via cabível, um advogado especialista em direito imobiliário ajuda a identificar com precisão qual é o problema documental, reunir e organizar as certidões necessárias, avaliar se o caso comporta usucapião extrajudicial, Reurb ou simples retificação de registro, e conduzir o pedido junto ao cartório ou à prefeitura, evitando que pequenas falhas na documentação atrasem ainda mais a regularização.
- Reúna toda a documentação disponível sobre o imóvel, mesmo que incompleta ou antiga.
- Verifique se há construção não averbada na matrícula — isso por si só já pode ser resolvido de forma simples.
- Avalie o tempo de posse e a existência (ou não) de um proprietário registral localizável.
- Consulte a prefeitura sobre a existência de programas de Reurb na região, se o caso envolver um bairro ou loteamento inteiro.
- Busque orientação jurídica antes de iniciar qualquer procedimento, para não escolher um caminho mais longo do que o necessário.
Cada imóvel tem uma história diferente, e o caminho mais rápido para regularizá-lo depende dos documentos e da situação concreta de posse. Se você tem um imóvel com pendências de documentação e não sabe por onde começar, a equipe da Martarello Advocacia pode analisar o seu caso e indicar o procedimento mais adequado.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a consulta a um advogado para análise individualizada do seu caso.